Documentação e escritura de um imóvel -

Documentação e escritura
de um imóvel

Depois de encontrar um comprador para o seu imóvel chega a parte mais importante em que vai concretizar o negócio. A fase de organização da documentação e escritura de um imóvel é de extrema importância e pode ajudá-lo a evitar muitos problemas.

Documentação e escritura de um imóvel

Esta fase de organizar documentação e realizar a escritura do seu imóvel divide-se em quatro pontos:

Aceitação da Proposta
Validação da documentação
CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda
Escritura

Aceitação da Proposta

Quando aceitamos uma proposta temos de garantir que esta tem toda a informação necessária para que os objetivos que estabelecemos para a venda estejam salvaguardados. (Pode saber mais sobre os objetivos de venda no artigo: Negociar um Imóvel)

É essencial que a proposta tenha pelo menos as seguintes informações:

Valor de venda proposto
Valor de sinal proposto, a pagar no CPCV
Prazo para assinar o CPCV
Prazo máximo para assinar a escritura
Se vai ou não ser necessário recorrer a financiamento.

Mas estas informações não são tudo. É importante a proposta recebida conter outro tipo de informações. Todos os pontos que quer ver escritos no CPCV por exemplo, devem constar na proposta. Desta forma conseguimos diminuir surpresas e renegociações pois podemos já ter recusado propostas mais vantajosas nesses pontos.

O tipo de informações a que nos referimos são por exemplo pequenos arranjos, equipamentos de cozinha que ficam na casa ou outro tipo de informação que seja relevante para o negócio.

Uma cláusula que costuma ser usual nos CPCV tem a ver com o financiamento não aprovado, referindo que nesse caso o sinal deve ser devolvido. Existem duas opções de lidar com esta preocupação do comprador. A primeira hipótese consiste em aceitar a cláusula da devolução do sinal caso o crédito não seja aprovado. O que pode acontecer neste caso será a possibilidade de perder outras oportunidades de venda. A segunda hipótese consiste em não assinar o CPCV e pedir ao comprador para fazer a avaliação e aprovação do crédito antes da assinatura. Neste caso o comprador pode desistir no processo uma vez que não existe compromisso escrito nem valores monetários envolvidos.

Toda esta informação é importante para que se possa finalizar por escrita a aceitação da proposta de compra e venda. É essencial que fique tudo escrito e assinado por ambas as partes pois o que não está escrito e assinado é como se não existisse.

Validação da documentação

Com o negócio encaminhado através da aceitação da proposta, chega a hora de rever novamente toda a documentação que já deveria estar reunida e verificada desde que o imóvel foi colocado para venda. Podem existir alguns documentos cuja validade tenha expirado, gralhas ou atualizações que não foram feitas e por isso é importante voltar a rever toda a documentação.

O processo documental divide-se em três fases que devem ser criteriosamente cumpridas: Atualizar, Verificar e Corrigir!

É importante que o processo documental seja feito por um profissional qualificado, seja um advogado ou um solicitador. São estes profissionais que têm formação e experiência para tratar do processo documental sem falhas, não deixe de contratar alguém especializado para esta fase tão importante.

CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda

Este é o contrato que vai formalizar todo o negócio. É no CPCV que devem estar descritos todos os factos e pormenores referentes ao negócio. A grande maioria da informação do CPCV deve ser proveniente da proposta que foi aceite anteriormente.

Também o CPCV deve ser elaborado por um profissional qualificado. Um contrato mal redigido pode ter implicações extremamente graves para os seus intervenientes.

Depois de o CPCV ser assinado é necessário fazer a publicação do anúncio dos direitos no Portal Casa Pronta. Este passo é importante e necessário pois existem algumas entidades públicas que têm o direito legal de exercer preferência no negócio de venda de determinados imóveis. Caso não exista qualquer resposta ao anúncio por parte de nenhuma dessas entidades no prazo de 10 dias, o negócio pode avançar.

Também é preciso ter em atenção outro prazo de um eventual distrate de hipoteca que possa existir sobre o imóvel, quer seja por crédito à habitação ou um distrate de outra natureza. Quando um imóvel tem uma hipoteca registada, para se poder efetuar uma nova escritura é necessário cancelar a hipoteca registada, pois, em princípio, os imóveis devem ser vendidos sem ônus ou encargos.

Para se fazer este cancelamento temos de solicitar o distrate do financiamento à entidade bancária beneficiária da hipoteca. Quando pedimos este documento ao banco já é necessário ter a data, hora e local da escritura. É necessário fazer este pedido à entidade bancária com uma antecedência mínima de 10 dias úteis.

Aquando da assinatura do CPCV é também necessário verificar na certidão da conservatória do registo predial todos os ônus que o imóvel possa ter sejam eles penhoras, hipotecas, serventias ou outros.

Relativamente ao montante de sinal a ser pago aquando da assinatura do CPCV não estão definidos valores máximos e mínimos. Apesar de não estarem definidos a prática do mercado é de 10% a 15% do valor da venda. É muito importante saber qual o valor de uma eventual hipoteca ou penhora antes de assinar um CPCV que tenha este tipo de ônus, pois o valor que fica para ser pago na escritura tem de cobrir esses valores, mais o valor de uma eventual comissão a pagar a uma empresa de mediação imobiliária.

Não podemos arriscar a que no dia da escritura o dinheiro a ser entregue não cubra as dívidas existentes, o dinheiro entregue no CPCV já não exista e a escritura não se faça. É por todos estes motivos que é essencial que o processo documental seja gerido por profissionais qualificados.

Escritura de um imóvel

O momento da escritura é o momento desejado por todos os envolvidos no processo. Este deve ser um momento feliz, um culminar de um processo que se quer que seja rápido e sem complicações, mas para que tudo corra bem são necessárias algumas precauções, por parte do comprador e por parte do vendedor.

Precauções do Comprador:

Garantir que a emissão das guias de pagamento fiscal (IMT e IS) é bem feita, preferencialmente emitidas por profissional qualificado;
O pagamento das guias fiscais só deve ser efetuado no dia da escritura, após validação do notário;
Garantir que os cartões bancários têm autorização para fazer todos os pagamentos necessários;
Caso o pagamento seja feito através de cheque este deve ser visado ou bancário;
Não esquecer de verificar a validade do documento de identificação.

Precauções do Vendedor:

Não esquecer de levar para a escritura todas as chaves e comandos do imóvel;
Não esquecer de levar todos os documentos originais necessários para se fazer a escritura;
Caso o imóvel tenha hipoteca, estar preparado financeiramente para pagar o registo do cancelamento da mesma;
Como já disse para os compradores, também os vendedores devem verificar a validade do documento de identificação.

Estes são os principais cuidados a ter para que um dia que tem tudo para ser feliz, o seja mesmo. Siga o passo a passo que lhe deixei para organização da documentação e escritura de um imóvel.

Veja o vídeo do tema aqui.

Qualquer dúvida, deixe nos comentários.

Desejo-lhe um negócio de sucesso!

Obrigado,

Hugo Silva

@gonow.com.pt