Qual o Custo justo para o meu imóvel?
Qual o Custo justo para o meu imóvel?
Não é simples chegar ao custo justo para entrada de um imóvel no mercado. Muitas são as questões que devem ser consideradas para que se consiga encontrar um preço considerado justo para quem vende mas que ao mesmo tempo se enquadre no mercado.
Antes de começar o processo de estabelecer o preço justo existem três considerações a ter em conta: a lei da oferta e da procura, a validade do preço e ainda a abordagem pragmática.
A primeira consideração é baseada no facto de os imóveis valerem aquilo que alguém está disposto a pagar por eles. Se ninguém quiser pagar o valor estabelecido para o imóvel provavelmente ele não valerá o preço que foi pedido.
Quando falamos na validade do preço, falamos das mudanças que ocorrem constantemente no mercado. Os preços dos imóveis são voláteis e mudam ao longo do tempo. Dependem entre outros fatores da quantidade de imóveis no mercado com as mesmas características, criando concorrência e obedecendo desta forma à lei da oferta e da procura.
A Terceira e última consideração prende-se com o facto de encontrar o valor do imóvel de forma pragmática, através de dados.
Tendo em conta estas 3 considerações, existem quatro etapas que devem ser cumpridas para encontrar o custo justo para o seu imóvel:
- Pesquisar imóveis para se enquadrar com o mercado.
- Analisar o seu imóvel.
- Enquadrar o seu imóvel no mercado.
- Tirar conclusões.
Passo a Passo para encontrar o Custo Justo para o Imóvel
Estes são os passos que deverá seguir para estabelecer qual o custo justo para o seu imóvel
Pesquisar imóveis para se enquadrar com o mercado.
O primeiro passo deverá ser a parte da Pesquisa de mercado e nesta fase é importante ter em atenção 3 critérios: a Localização, as características do prédio/condomínio e as características do seu imóvel
É essencial comparar apenas o que é comparável por isso quando estiver a fazer a sua pesquisa não compare imóveis com localizações diferentes ou de diferentes anos de construção, faça uma escolha rigorosa.
Para isso, deve utilizar o princípio do funil: em primeiro lugar faça uma seleção dos imóveis em comercialização numa zona restrita do perímetro do seu imóvel. Do conjunto resultante deve selecionar os imóveis em prédios ou condomínios com características passíveis de serem comparadas com o seu e excluir todos os outros. Por último, faça uma seleção dos imóveis com características idênticas ao seu: o número de quartos, a área bruta, se tem ou não garagem, qual o andar, se foi ou não remodelado, se tem varandas… Quando mais pormenorizada for esta seleção mais fiável vai ser a sua análise de mercado.
Regra geral no final deste processo, existirão cinco ou seis imóveis que são passíveis de comparar ao seu para conseguir estabelecer o custo justo do imóvel.
Analisar o seu imóvel.
Neste campo é importante que seja frio na análise que vai fazer pois é muito normal que ao analisar o seu imóvel possa sobrevalorizar ou subvalorizar as suas características.
Verifique se a informação descrita na documentação do imóvel corresponde efectivamente ao que existe fisicamente no imóvel. Tudo o que não estiver documentado, não pode ser valorado da mesma forma.
Depois disso chega a fase de perceber as características do imóvel:
– Qual o estado de conservação do imóvel e qual a última vez em que foram realizadas obras e que tipo de obras?
– O prédio tem ou não elevador? Se sim, um andar mais alto vale mais. Se não tiver elevador os apartamentos começam a perder valor a partir do primeiro andar.
– A exposição solar do seu imóvel e se tem ou não outros imóveis em frente e a que distâncias se encontram.
– Qual o estado de conservação do prédio ou condomínio onde o imóvel se insere e se tem ou não infra-estruturas comuns como piscina, ginásio, salas comuns, entre outras.
– Deverá ainda ter em conta pormenores que podem acusar algum desgaste do imóvel: os silicones da casa de banho, condensação em alguma zona que possa ser mal interpretada ou outro tipo de características que podem desvalorizar o imóvel.
De acordo com estas e outras características que lhe pareçam oportunas faça uma análise do seu imóvel. Não esquecer que o bom estado de conservação e uma boa decoração (clean e arrumada) podem ajudar a valorizar o seu imóvel.
Enquadrar o seu imóvel no mercado.
Após verificar os imóveis que estão no mercado e analisar o seu imóvel e as suas características é hora de enquadrar o seu imóvel no mercado.
Neste passo deverá voltar a olhar novamente para os imóveis que seleccionou e perceber se são efectivamente comparáveis ao seu, ou seja, perceber se as características são as mesmas ou muito semelhantes para que os possa comparar.
Crie uma folha de cálculo, onde vai inserir as principais informações dos imóveis do mercado, calculando o valor médio por m2 destes imóveis. Para encontrar o custo justo do imóvel analise também a tendência do mercado. Quando o mercado estiver em crescimento utilize o valor médio do m2 para fazer o cálculo para o seu imóvel, mas se o mercado estiver estabilizado ou em fase decrescente utilize o valor por m2 mais baixo para calcular o seu valor.
Depois é simples, basta multiplicar o valor do m2 pela área do seu imóvel para encontrar o valor de entrada no mercado.
Tirar conclusões.
O processo de definição do preço do imóvel é simples de entender. No entanto deverá estar munido de toda a informação necessária para garantir que o custo que estabeleceu para o seu imóvel é justo.
Não compare o seu imóvel com outro se não tiver conhecimento de todas as características do mesmo. É mesmo essencial comparar apenas o que é comparável. Comparar o que não se pode comparar faz com que muitas vezes os imóveis estejam à venda no mercado por tempo indefinido e que se vendam muitas vezes por um preço abaixo do valor de mercado por necessidade do proprietário.
Ao conseguir que o seu imóvel entre no mercado por um valor justo a probabilidade de fazer um negócio mais rápido e de sucesso é maior.
Analise bem os dados, compare apenas o que é comparável e respeite os valores que o mercado lhe dá. Colocar o imóvel à venda por um valor maior “só para ver se aparece alguém” não é uma boa política e pode “queimar” o seu imóvel no mercado.
E se não tiver dados suficientes para estabelecer o custo Justo do Imóvel?
Se considerar que este é um processo difícil ou se tem receio de não estabelecer o custo justo para o seu imóvel pode sempre contratar um perito avaliador certificado pela CMVM. Outra hipótese passará por contratar uma empresa de mediação imobiliária que tenha profissionais qualificados para fazer uma correta análise de mercado. A Hipótese menos precisa mas que poderá ser uma ajuda são as plataformas que se encontram na Internet para fazer a avaliação do imóvel.
Uma coisa é certa, um dos principais fatores que contribuem para o sucesso na venda de um imóvel é ele entrar no Mercado a um Custo Justo. Não vale a pena inflacionar o preço. O valor deve sim ser fiel às características do imóvel e competir de igual para igual com os imóveis semelhantes do mercado.
Veja o vídeo do tema aqui.
Qualquer dúvida, deixe nos comentários.
Desejo-lhe um negócio de sucesso!
Obrigado,
Hugo Silva